Nietigheid is niet hetzelfde als vernietigbaarheid, dus haal deze termen niet door elkaar. Het gaat om twee verschillende begrippen, waarvoor andere voorwaarden gelden. Daarom hieronder 3 tips and tricks over de nietigheid en vernietigbaarheid van VvE-besluiten.
Wanneer is het nietigheid en wanneer vernietigbaarheid?
Een VvE-besluit genomen in aanwezigheid van te weinig leden, een VvE-besluit over de realisatie van een dakterras op het gemeenschappelijke dak, een besluit van de VvE over de verhoging van de VvE-bijdrage omdat een eigenaar overlast veroorzaakt in het complex, het besluit van de VvE tot het plaatsen van een biljarttafel in de gemeenschappelijke ruimte van het appartementencomplex. Zomaar een greep uit de vele gerechtelijke procedures over nietigheid of vernietigbaarheid van VvE besluiten. Maar wanneer is het nietigheid en wanneer vernietigbaarheid?
- Een VvE besluit is nietig wanneer dit genomen is in strijd met een wettelijke bepaling, een bepaling uit de splitsingsakte of het (model)splitsingsreglement (MR). Een besluit is vernietigbaar als dit niet op de voorgeschreven wijze tot stand gekomen is of het genomen besluit niet redelijk is of in strijd is met het Huishoudelijk Regelement (HHR). In het algemeen kan gezegd worden dat een nietig besluit nooit genomen had mogen worden en dus mag men handelen alsof dit besluit niet genomen is en een vernietigbaar besluit niet op de juiste manier tot stand is gekomen, hetgeen op verzoek kan worden vernietigd;
- Een nietig besluit kan worden bestreden door middel van een (dagvaardings)procedure bij de rechtbank. Dat is anders in het geval van een vernietigbaar besluit. Zo’n besluit kan worden aangevochten door middel van een verzoek tot vernietiging bij de sector kanton van de rechtbank (verzoekschriftprocedure);
- Bij nietige besluiten gelden er, met uitzondering van de algemeen wettelijke verjaringstermijnen, geen andere termijnen waarbinnen de procedure aanhangig gemaakt moet worden. Dit is anders bij een beroep op de vernietigbaarheid van een besluit, omdat het verzoek moet worden gedaan binnen één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen. Hoger beroep is bij een vonnis over een nietig besluit drie maanden, terwijl tegen een ongunstige beschikking over een vernietigbaar besluit een termijn van één maand geldt;
(Procedure)fouten
Hoewel de genoemde tips and tricks te herleiden zijn uit de wet, valt op dat de begrippen toch nog door elkaar gehaald worden en er (procedure)fouten worden gemaakt of het verzoek (in het geval van vernietigbaarheid) te laat wordt gedaan.
Laat je dus goed adviseren welke procedure moet worden gestart en/of doe er als VvE je voordeel mee, als er een verkeerde procedure aanhangig is gemaakt. En in alle gevallen: wacht niet te lang, want een termijn van één maand (in het kader van een beroep op vernietigbaarheid) is zo voorbij.
Deze week, kan je kosteloos je VvE problematiek bespreken met de vastgoedadvocaat. Maak nu gelijk een afspraak.
Lees meer over de week van de VvE.
T: (+31) 070 – 204 04 88
E: christian@thelegalgroup.nl