Ontruiming bij faillissement van de verhuurder was voorheen vrijwel ondenkbaar. Zeker professionele verhuurders beleefden hoogtij dagen. Dat is niet meer. Vroeger was ook ondenkbaar dat een faillissement van de verhuurder zou impliceren dat de curator zijn verplichtingen naast zich neer mocht leggen en een huurder, ondanks zijn gebruiksrechten, het gehuurde zou moeten verlaten.
Ook dat is niet meer, althans niet zonder meer.
Een curator van een verhuurder heeft in te staan voor de belangen van de boedel én voor de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen. Deze ‘taken’ worden als tegenstrijdig aangemerkt. Ook zou het niet zo kunnen zijn dat de huurder handelt alsof er geen faillissement is. Hiermee wordt namelijk het in het faillissementsrecht voorgeschreven beginsel ‘gelijkheid van schuldeisers’ (het zgn. paritas creditorum beginsel) op onaanvaardbare wijze doorbroken.
Het gevolg hiervan is niet dat de curator de huurovereenkomst kan beëindigen maar wel dat hij met een beroep op doorkruising van het beginsel van gelijkheid van schuldeisers in strijd met zijn huurrechtelijke verplichtingen ontruiming van het gehuurde kan afdwingen.
De curator heeft dus het recht om te wanpresteren.
Betekent dit nu dat een curator hiertoe zonder meer kan overgaan, ook als niet vast staat dat de boedel benadeeld wordt en het paritas creditorum beginsel niet op onaanvaardbare wijze wordt doorbroken?
Het ligt voor de hand deze vraag ontkennend te beantwoorden: als de boedel niet wordt benadeeld door een voortgezet gebruik van het gehuurde door de huurder, is geen sprake van tegenstrijdigheid tussen faillissementsrechtelijke belangen enerzijds en huurrechtelijke verplichtingen anderzijds. Wanpresteren is dan niet in het belang van de boedel.
Denkbaar is bijvoorbeeld:
– dat een verkoop van het pand in verhuurde staat meer oplevert dan in onverhuurde staat (hetgeen in deze tijd voor commerciële ruimten niet ondenkbaar is);
– dat de huurder een markconforme huur of meer betaalt; en
– dat sprake is van een (nog) langdurig huurcontract, dat van positieve invloed is op de marktwaarde.
Bovendien heeft te gelden dat hoe dan ook sprake van voortzetting van de huurovereenkomst is, zodat de rechten op het gebruik herleven na verkoop van het gehuurde (in dan dus lege staat). Koop breekt immers geen huur. Dit geldt te meer nu een ontruiming in feite een extra schuldeiser oplevert: de huurder kan een schadeclaim indienen omdat de curator zijn verplichtingen uit hoofde van de bestaande huurovereenkomst niet nakomt.
Hoewel dit een kloppend antwoord op de vraag lijkt, zijn de meningen op dit punt, met name in lagere rechtspraak, verdeeld en moet bovendien vast komen te staan dat geen sprake is van benadeling van de boedel. Huurders moeten dus bij een faillissement van de verhuurder erop bedacht zijn dat de curator het voor elkaar krijgt het gehuurde te mogen ontruimen.