Blaffende honden doen huurders de das om
Een huurder van woonruimte of bedrijfsruimte is wettelijk verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde woning als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek). Dit ziet niet alleen op het gebruik van de woning zelf, maar deze zorgplicht houdt ook in dat de huurder aan anderen geen overlast veroorzaakt. De huurder van de woning of de bedrijfsruimte moet er voor zorgen dat hij zijn omgeving geen overlast bezorgt en hij moet daarbij niet alleen op zijn eigen gedrag letten, want voor nagenoeg alles wat er in de woning of bedrijfsruimte gebeurt kan de huurder aansprakelijk zijn. Dit bleek opnieuw in een procedure bij de Rechtbank Den Haag d.d. 11 april 2018 (ECLI:NL:RBDHA:2018:7259) waar de hevig blaffende honden van de huurders hen de das om deden.
De woningcorporatie was een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde begonnen omdat de huurders overlast veroorzaakten aan hun omgeving. Dit zag overigens niet alleen op de blaffende honden van de huurders, op een bepaald moment maar liefst 12 honden. De geluidsoverlast werd ook veroorzaakt door het gooien van deuren en snoeien met een motorzaag. De verhuurder was niet over één nacht ijs gegaan, maar door de jaren heen waren er gesprekken gevoerd en was er ook een geluidsrapport opgesteld. In het rapport kwam de deskundige tot de conclusie dat er sprake was van een ontoelaatbare geluidshinder/lawaai. Reden voor de verhuurder om een procedure te starten.
Omdat de huurders verweer voerden, legde de kantonrechter de bewijslast bij de verhuurder. Een verhoor van vele getuigen volgde, met onder meer de geluidsdeskundige, bewoners in de straat en medewerkers van de woningcorporatie. Ook de huurders lieten getuigen een verklaring afleggen.
Uiteindelijk was het aan de rechter om een oordeel uit te spreken aan de hand van een waardering van het geleverde bewijs. De kantonrechter achtte de verhuurder geslaagd in de bewijsopdracht. De veroorzaakte overlast was voldoende concreet onderbouwd en de huurders hadden daar onvoldoende tegenin gebracht of hadden de overlast gebagatelliseerd door te zeggen dat de directe buurvrouw de andere getuigen tegen de huurders had opgezet. Dit verweer ging volgens de rechter voorbij aan de gefundeerde klachten van omwonenden, waarvan op geen enkele manier was gebleken dat die onwaar of overdreven waren.
Wat betekende dit voor de vordering die door de verhuurder was ingesteld? De huurders waren jarenlang gewaarschuwd en gesommeerd, maar waren al die tijd ernstige en structurele overlast blijven veroorzaken. De kantonrechter vond de schending van hun verplichtingen, dat wil zeggen de zorgplicht richting hun omgeving, van een dusdanige aard dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. En hoewel het behoud van een woning door de kantonrechter als een zwaarwegend belang van de huurders werd gezien, woog dit belang volgens de rechter niet zwaarder dan het belang van de verhuurder om het rustig woongenot van overige huurders te waarborgen. Dit belang hoefde hier dus niet voor te wijken. De vorderingen van de woningbouwcorporatie werden toegewezen.
Voor de huurders dus een vonnis met vergaande consequenties. En wellicht zou een voorwaardelijk vonnis (de honden het huis uit en anders mogen de huurders ontruimd worden) of een gedragswijziging wel meer recht doen aan beide belangen, maar uit de uitspraak blijkt niet of dit ook aan de orde is geweest. Voor verhuurders is deze uitspraak in ieder geval weer een handvat dat het waarborgen van rustig woongenot voor huurders een zwaarwegend belang van de verhuurder is. Voor huurders een wake up call dat de zorgverplichting ten aanzien van het gehuurde ver reikt.
De uitspraak kunt u nalezen door onderstaande link aan te klikken:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2018:7259