Een aantal jaren geleden trad ik op voor een gerenommeerde muziekwinkel, gevestigd in een markant pand in het centrum van Den Haag. Het pand was in 1994 onder architectuur gebouwd en bestond uit een parkeergarage in de kelder, een strip met 8 appartementsrechten met de bestemming bedrijfsruimte op de begane grond en 38 woonappartementen op de verdiepingen 1 tot en met 6. De muziekwinkel hadalle 8 appartementsrechten op de begane grond in eigendom en hier was één grote muziekwinkel van gemaakt met exclusieve en hoogwaardige muziekinstrumenten. Tot het privé-eigendom van de muziekwinkel behoorde ook een zogenaamd arcade op de begane grond. Dit was een ruimte aan de voorzijde van het complex gevormd doordat de gevel van de winkelruimte insprong ten opzichte van de gevel van de bovenliggende verdiepingen. Deze ruimte stond in open verbinding tot de straat en liep in een ronde boog langs de winkelpui. De grens tussen de arcade en de straat bestond uit pijlers die om de +/- 3 meter de bovenbouw ondersteunden.
Hangjeugd
De arcade is al snel een doorn in het oog van mijn cliënt. De arcade neemt licht weg in de winkel en de pilaren ontnemen het zicht op de etalage. Om maar niet te spreken over de aantrekkingskracht van de arcade op hangjeugd en ongure types na sluitingstijd van de muziekwinkel. Elke week moe(s)t er een schoonmaakploeg aan te pas komen om de arcade te ontdoen van bierblikjes, etensresten, graffiti en andere viezigheden.
‘Of de arcade moet weg of ik vertrek zelf uit het pand’, dat is wat cliënt zich hardop afvraagt.
Ontwerpplan
De winkel zit al sinds jaar en dag op deze centrale locatie met goede parkeermogelijkheden rondom, dus een verhuizing is voor cliënt geen optie. De muziekwinkel besluit om een ontwerpplan te maken, waarbij de arcade bij de winkel wordt getrokken.
Van begin af aan wordt de VvE op de hoogte gehouden van de voorgenomen verbouwplannen en meteen blijkt al de nodige weerstand bij de appartementsrechteigenaren van de bovengelegen woonappartementen. Het vergunning traject verloopt echter volgens plan en een bezwaar van de VvE wordt ongegrond verklaard. Met goede moed wordt het verbouwplan vervolgens ter besluitvorming aan de VvE voorgelegd. Daar wacht de muziekwinkel echter een koude douche. De VvE besluit met meerderheid van stemmen dat mijn cliënt de arcade niet bij de winkelruimte mag betrekken.
De VvE komt tot dit besluit omdat:
- De appartementsrechteigenaren van mening zijn dat de verbouwing inbreuk maakt op het architectonische en esthetische uiterlijk van het gebouw;
- De verplaatsing van de gevel zou van negatieve invloed zijn op de veiligheid door dode hoeken bij de toegang van de parkeergarage en het trappenhuis;
- Volgens de andere eigenaren is onduidelijk hoe de wijziging zich verhoudt tot de entree van het complex;
- De verplaatsing van de pui zou meer (geluids)overlast veroorzaken en de luifel aan de voorzijde zou vuil aantrekken waarop de bewoners zicht zullen hebben;
- De openbare stoep zou te smal zijn als de arcade is dicht gezet; en
- De daglichttoetreding in de parkeergarage zou minder worden als de arcade bij de winkel is getrokken.
Kantonrechter moet eraan te pas komen
De muziekwinkel laat het er niet bij zitten en vraagt mij om een procedure te starten. Bij de kantonrechter dien ik een verzoek in om het afwijzende VvE besluit te vernietigen en om een vervangende machtiging te verlenen om het voorstel om de arcade dicht te maken en bij de bedrijfsruimte te trekken te mogen uitvoeren.
Er volgt een zitting bij de kantonrechter waar alle geschilpunten aan bod komen. De gemoederen lopen hoog op, omdat de bewoners weinig concessies willen doen. De muziekwinkel heeft een groot belang bij de uitbreiding van zijn winkel en verklaart zich bereid om het bouwplan aan te passen door de nieuw gevel iets te laten afbuigen, zodat bezwaren over een dode hoek en een te smal trottoir wegvallen. Ook zegt mijn cliënt toe dat de luifel periodiek wordt schoongemaakt en wordt er op zijn kosten kunstverlichting geplaatst in de parkeergarage. De bezwaren van geluidsoverlast acht de kantonrechter niet bewezen. Ook in de huidige situatie gaan immers mensen de winkel in en uit en dat zal in de toekomst niet anders zijn. De luifel zal volgens de kantonrechter ook weer geluidoverlast weg nemen.
Dat het architectonische uiterlijk van het pand door de verbouwing zal wijzigen, staat buiten kijf, maar of het gebouw daar mooier of lelijker van wordt is volgens de kantonrechter een kwestie van smaak. De kantonrechter is tegen deze achtergrond van oordeel dat de VvE onvoldoende heeft gesteld om te kunnen oordelen dat het verbouwingsplan van de muziekwinkel een zodanige aantasting inhoudt dat dit niet door de andere eigenaren aanvaard behoeft te worden.
Een paar weken later ontvangt mijn cliënt een eindbeslissing van de kantonrechter die hem als muziek in de oren klinkt. Het VvE besluit wordt vernietigd en aan de muziekwinkel wordt de vervangende machtiging verleend om de ruimte onder de arcade dicht te maken en bij de winkelruimte te betrekken, uiteraard met in achtneming van de verleende omgevingsvergunning. En het resultaat mag er zijn, gaat u zelf maar eens kijken in het centrum van Den Haag.
Wat te doen?
Bij VvE geschillen lopen meerdere belangen vaak door elkaar. De vraag is dan welk belang voorrang heeft. Schakel daarom tijdig een specialist in om een geschil tussen VvE en eigenaren te voorkomen en om gewezen te worden op de relevante bepalingen en/of fatale termijnen in de akte, de reglementen of de wet. Dit voorkomt een hoop teleurstelling achteraf. Voor al uw vragen over het appartementsrecht of andere vastgoed gerelateerde zaken kunt u contact opnemen met Christian Malipaard of Jeroen Burger van The Legal Group Advocaten.