Een appartement dat je niet zelf bewoont recreatief verhuren aan toeristen. Het moet worden toegegeven, op de goede plekken in Nederland levert dit een flinke som geld op.
Tegenover deze (financiële) lusten staan echter ook de lasten, zoals overlast voor de omwonenden en druk op de leefomgeving. Veel VvE’s steken daarom een stokje voor de recreatieve verhuur van appartementen met de stelling dat het in strijd is met de bestemmingsbepaling of dat er een verbodsbepaling wordt overtreden. Pakt u er dus altijd de splitsingsakte en het splitsingsreglement bij, want de kans is groot dat ‘de AirBnB-verhuur’ in strijd met de akte is. De VvE kan u dan terugfluiten en dat gebeurt de laatste tijd steeds vaker zoals recent weer bleek in een zaak bij het Hof Amsterdam[1].
Recreatief verhuur?
Tijdens de vergadering van de VvE in kwestie waren verschillende besluiten genomen, waaronder het besluit de recreatieve verhuur in het appartementencomplex niet toe te staan. Een groep appartementsrechteigenaren is het er niet mee eens en start een verzoekschriftprocedure tot vernietiging van het besluit van de VvE om niet langer recreatieve verhuur toe te staan wegens strijd met het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De kantonrechter legt het woonbegrip in zijn beschikking ruim uit en verstaat hier ook verhuur van kort duur onder. Het VvE-besluit wordt door de kantonrechter vernietigd, maar de vervangende machtiging wordt niet toegewezen. Al met al, nog steeds geen helderheid of recreatieve verhuur binnen deze VvE geoorloofd is. Voldoende redenen om hoger beroep in te stellen.
De heersende leer wordt gevolgd
In tegenstelling tot de kantonrechter, kiest het hof wel voor de gebruikelijke lijn waarbij het aankomt op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de akte, mede bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.
[image box=”content-one-half” align=”right”]https://vastgoedadvocaten.eu/wp-content/uploads/2013/05/CM.jpg[/image]
‘Partikulier woongebruik’
Het hof buigt zich vervolgens over de uitleg van de in de splitsingsakte gebruikte term ‘partikulier woongebruik’ en veronderstelt daarin een zekere mate van bestendigheid, iets waar in het geval van gebruik door toeristen geen sprake van is. ‘Toeristen wonen niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte’, aldus het hof. Het in gebruik geven van het appartement aan familie en vrienden, hoe kortdurend ook en zelfs bij afwezigheid van de eigenaar, valt volgens het hof wel onder partikulier woongebruik. Dit is niet in strijd met de bestemmingsbepaling in de akte, omdat het als het ware een voorzetting is van het woongebruik van de eigenaar zelf.
Al met al legt het hof de akte van splitsing objectief en taalkundig uit met als conclusie dat recreatieve verhuur niet in overeenstemming is met de bestemmingsbepaling en de beschikking van de kantonrechter wordt vernietigd.
De VvE krijgt huiswerk mee
Tot een vernietiging van het besluit inzake recreatieve verhuur en het verlenen van een vervangende machtiging komt het echter niet. Het hof stuurt de VvE, met haar voor- en tegenstanders van recreatieve verhuur, naar huis met de opdracht om met elkaar van gedachten te wisselen over recreatieve verhuur met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden, zoals het jarenlang gedogen van recreatieve verhuur, de groeiende praktijk en de daarmee samenhangende verwachtingen van appartementsrechteigenaren.
Dit zal in deze VvE moeten leiden tot nadere besluiten over (het al of niet toestaan van) recreatieve verhuur. Daar zal ‘een heet vergaderavondje’ aan vooraf gaan en wie weet dat de rechter er nog wel een keer aan te pas moet komen.
Kortom, AirBnB-verhuur is in alle opzichten ‘hot’ en steeds meer VvE’s krijgen te maken met deze en andere vormen van recreatieve verhuur. Of u nu voor –of tegenstander bent, vraagt u zich altijd af: Wat staat er in de splitsingsakte van mijn VvE?
Heeft u vragen over deze uitspraak of behoefte aan een nadere toelichting neemt u dan contact op met de advocaten van de sectie vastgoed van The Legal Group Advocaten.