290-Bedrijfsruimte: “niets is wat je afspreekt!”

In een recente uitspraak van het Hof Amsterdam is overwogen dat het contractueel vastleggen van een 7:290-bedrijfsruimte-regime geen garantie is dat dit regime ook van toepassing is tussen de verhuurder en huurder. Zoals blijkt uit de jurisprudentie is het contractueel vastleggen van het regime niet doorslaggevend. Ook gebruik van de term ‘winkel’ in de contractuele bestemming geeft niet de doorslag.

Een recente uitspraak van het Hof Amsterdam[1] toont aan dat het feitelijk gebruik van het gehuurde dé belangrijke graadmeter is.

In deze zaak van het hof betrof het een huurovereenkomst van april 2012 voor de duur van 2 jaar. De huurder exploiteerde in het gehuurde een telecom/internetwinkel. Er werden telefoonkaarten en aanverwante accessoires te koop aangeboden,  reparaties uitgevoerd en in speciale cabines en consoles konden klanten internetten of (lange afstand) telefoongesprekken voeren. Daarnaast was het mogelijk om dranken en consumpties te kopen.

De huurovereenkomst was vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst volgens het ROZ -model voor huur van winkelruimte en ander bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte werd tussen de verhuurder en huurder van toepassing verklaard. Om zijn huurrechten veilig te stellen, startte de huurder  tot tweemaal toe een verzoekschriftprocedure tot ontruimingsbescherming op grond van het 230A-bedrijfsruimte-regime. In beide verzoekschriften werd het primaire verzoek gedaan om de huurder niet ontvankelijk te verklaren. De huurder vond namelijk dat er sprake was van een 7:290-bedrijfsruimte, verwijzend naar de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.

De kantonrechter ging hier in beide verzoeken niet in mee. Ondanks het gebruik van het ROZ model en algemene bepalingen voor 7:290-bedrijfsruimte, is de kantonrechter van mening dat het bedrijf van huurder in overwegende mate geen kleinhandel betrof en dus niet als 7:290-bedrijfsruimte gekwalificeerd kan worden.

Hoger beroep tegen een op artikel 7:230a BW gebaseerde beschikking staat in beginsel niet open. Toch ging de huurder in hoger beroep. Het hof oordeelde dat de huurder een doorbrekingsgrond had gesteld en het hoger beroep werd in behandeling genomen.

Het eindresultaat bleef voor de huurder echter ongewijzigd. Het hof oordeelde dat het uitgeoefende bedrijf in overwegende mate overkwam als een plaats waar men kon telefoneren en internetten, desgewenst onder het genot van een drankje. De huurder was in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren. Hier was hij niet in geslaagd en hij ving dus voor een tweede keer bot.

Het is goed om te realiseren dat als het feitelijk gebruik in overwegende mate duidt op een 230A-bedrijfsruimte dat dan zal het huurregime van 230A-bedrijfsruimte van toepassing  zijn, of door rechters worden aangenomen, gelet op de geldende jurisprudentie. Daar brengen het gebruik van het ROZ model 7:290-bedrijfsruimte, de algemene bepalingen 7:290-bedrijfsruimte en een contractuele verwijzing naar winkelruimte geen verandering in.