De kogel is door de kerk! De Amsterdamse gemeenteraad heeft woensdag 28 juni jl. ingestemd met een nieuw eeuwigdurend erfpachtstelsel. Erfpacht,wat is dat nu eigenlijk en wat houdt het nieuwe stelsel in dat door de gemeente Amsterdam is aangenomen? Vastgoedadvocaat Christian Malipaard gaat in deze blog in op een aantal vragen rondom erfpacht.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een recht wat rust op een onroerende zaak, vaak grond. Huiseigenaren betalen dan een jaarlijks bedrag aan de gemeente voor het gebruik van de grond onder hun huis, de erfpachtcanon. Vaak is dit een jaarlijks bedrag voor een termijn van 50 jaar.
Wanneer je over erfpacht praat, gaat het eigenlijk altijd om een onroerende zaak waar de erfpachter het genot op heeft en bestaat er een relatie tussen de erfpachter en de hoofdgerechtigde (vaak de gemeente). De erfpachter mag daarnaast de zaak ook verkopen of bezwaren met bijvoorbeeld een hypotheek.
Aanhoudende onrust rondom het Amsterdamse erfpachtstelsel?
De Amsterdamse erfpachter kreeg onder het oude stelsel vaak een schok te verwerken als de hoogte van de canon na de contractperiode opnieuw werd vastgesteld. [image box=”content-one-half” align=”right”]https://vastgoedadvocaten.eu/wp-content/uploads/2013/05/CM.jpg[/image] De waarde van de grond was gedurende de looptijd van de erfpacht fors gestegen en dat resulteerde in een veel hogere erfpachtcanon. Het gevolg was dat banken terughoudend waren om huizen op erfpachtgrond te financieren.
Wat zijn de gevolgen van het nieuwe stelsel voor de erfpachters
Onder het nieuwe stelsel bestaat er (vanaf oktober 2017) de mogelijkheid om een door de gemeente aangeboden erfpachtbedrag in één keer of in termijnen af te kopen. Het aanbod wat de gemeente doet is afhankelijk van de WOZ-waarde van het huis en van de buurt waar het staat. De erfpachter moet zelf een aanvraag doen om over te stappen naar het nieuwe stelsel.
Wordt de overstap door een erfpachter wel gemaakt, dan blijft het raadzaam om het aanbod van de gemeente goed te onderzoeken voordat groen licht wordt gegeven. De buurtstraatquote (BSQ), de waardestijging van het huis gerelateerd aan de locatie van de straat, vertoont grote onderlinge verschillen in de verschillende wijken en kan nog steeds tot een afkoopsom van tonnen leiden.
De gemeente biedt een overstapkorting van 25% op het eindbedrag plus een korting van 10% op de grondwaarde. Er kan dus zeker een aanbod uit rollen dat het overwegen waard is, hetzij om het in één keer af te kopen, hetzij in termijnen, waarmee de waarde van de grond wel is vastgelegd. De erfpachter is echter niet verplicht en dan blijft alles bij het oude.
Is het Amsterdamse erfpachtdossier hiermee afgesloten?
Dat valt nog te bezien, met de gemeenteraadsverkiezingen op komst, de aanhoudende politieke geluiden tot het introduceren van een optie tot koop van de grond (en dus het einde van het recht van erfpacht) en de terugkerende vraag naar een erfpachtreferendum is de inschatting dat het laatste woord hier nog niet over gezegd is. The Legal Group Advocaten volgt het op de voet.